滨江出局，碧桂园入选！杭州顶豪壹号院更换物业

即使已经是顶尖豪宅的业主，也避免不了和物业的“战争”。

近日，杭州壹号院三期业委会与滨江闹掰后，成功选出两家物业：碧桂园、品尚。

结果一出，业内咋舌。这场备受关注的顶豪物业选聘，竟然没有一家头部物业企业参与竞标。前期与滨江物业撕得轰轰烈烈，最终却只能在有限的选择中“矮子里面拔将军”。

顶豪壹号院的排面，已经吸引不了一家头部物业来竞选了吗？

杭州壹号院（又名：臻奥院）是杭州楼市的“顶流红盘”之一，总建筑面积约90万m²，总户数超过2400多户。一期以住宅为主，辅以一幢酒店式公寓；三期（俗称二期）主要为住宅和商业大平层；四期则是信达奥体商业中心，由三幢写字楼和商场组成。

这个小区一直以来就不太平静。

多元的业态结构使得不同楼幢的投票权重存在显著差异，小区公共事务决策异常艰难。因此在2024年11月23日，杭州壹号院“分家”方案获批，成功拆分为三个物业管理区域——臻奥院一期、臻奥院三期、臻奥院四期。

而此次与滨江物业产生激烈交锋的主战场，就在壹号院三期。

2025年8月初，杭州壹号院三期业主大会上，业委会与滨江物业的矛盾彻底激化。

业委会提出要滨江物业拿出1600万（占滨江物业在该小区年营业收入的70%！远超一般要求的10%-30%）用于投入小区建设管理遭拒，谈判失败业委会直接否决了滨江物业的续聘，并明确不允许其参与后续公开竞选。

滨江物业怒了，“硬刚”业委会，向街道下发函件要求终止大会、解散业委会。

直到最近，壹号院三期业委会公众号公示了新物业竞选结果，显示共有6家报名，其中4家缴纳投标保证金：碧桂园、品尚、广银、物华，最终碧桂园和品尚入选。

新物业会更好吗？

碧桂园服务虽然曾是物管行业的巨头之一，但近期母公司陷入债务危机，存在不稳定风险。

根据财报显示，截至2025年6月末，碧桂园总资产9093.28亿元，总负债8854.1亿元，净资产仅239.18亿元，资产负债率高达97.37%！母公司财务亮红灯，保不齐哪天物业管理板块就会被“卖身抵债”。

更有意思的是碧桂园物业也经历过和滨江物业一样被踢出局的风波。

今年上半年，在碧桂园自开发的杭州萧山区东旭府小区，碧桂园物业主动下调26%的物业费及增加进场带资金额50万，都未能打动业主完成续聘。根本原因就是服务质量不达标，小区业主表示“小区游乐设施坏了就一拆了之，单元门门禁坏了也不修。”业委会请来专业第三方公司检测查出较多消防问题，导致信任崩塌。

品尚物业，名头不大，搜了一下品牌官网，服务覆盖写字楼、政府大楼等，排在第一个的是：杭州市北郊监狱。

其次，根据企查查显示，品尚物业因为与业委会的矛盾、物业服务合同纠纷等问题闹上法庭的也不在少数。

结果一出可想而知，就有部分业主拉群抵制了，有业主直言把滨江干下去，是希望有绿城这样更好的物业进来，而不是向下兼容。

业主的担忧情有可原，毕竟物业的好坏会直接影响小区的品质和房价。

上海中远两湾城的例子就很典型。

2021年，中远两湾城换掉盘踞近20年的中远物业，成功引入万科物业，曾经以“乱”著名的小区换物业后焕然一新，绿化修剪齐整、道路翻新、停车位增加……而最大的差异则直接体现在房价表现上：2021年，中远两湾城二手房价约7万/㎡，伴随着上海房价波动和物业焕新等因素影响，如今小区的房价已经达到了9万/㎡。

今天冲上热搜的“汤臣一品外墙脱落”，则从反面印证了物业维护的重要性。汤臣一品曾经引以为傲的专利色琥珀黄外墙，在网友实拍下已褪色污损，这座历经20年的上海外滩“顶豪神话”据说物业费是15元/㎡/月，年缴高达数十万/户。

奥体板块，一直是钱江南岸房价的高地，杭州壹号院作为该板块的顶豪，房价表现也备受市场关注。

此前滨江在管期间，根据杭州房小团数据显示，杭州壹号院二手房价始终稳站奥体第一梯队，挂牌均价10.45万元/㎡，是江南岸二手房少有的房价超过10万/㎡的小区。

但就成交均价来看，大众印象中“套均10万元/㎡”的壹号院三期房价还是出现了小幅度的回落，最近8月份成交的221㎡低楼层户型成交单价为9.03万/㎡，就在去年10月同户型低楼层的还卖出了10.31万/㎡的均价。

回到业主和物业的矛盾问题，业主钱花了，自然希望获得更好的服务，物业公司肯定也要考虑利润空间。

双方需要找到平衡点，否则只能在不断更换中循环试错。

杭州其他小区的案例或许值得借鉴：

2017年，滨江区的温馨人家原物业费1.18元/㎡/月，参与新物业竞选的龙湖物业2.25/㎡/月，比原先几乎翻一倍，也高于另一家入围公司的报价，但最终业主们还是把票投给了龙湖。目前龙湖已在温馨人家服务了8年，说明业主们对涨价后的物业服务是比较满意的。

还有城西改善小区西溪诚园正信苑，今年上半年业主们也表决通过了物业费涨价，从3.2元/㎡/月调整至4.2元/㎡/月。绿城物业承诺将实现“老有所养、幼有所依、花儿绽放”的服务效果，提价后小区纯花卉种植面积得到了大幅提升。
 

杭州壹号院的业主们，原本也期待着能够复制一些小区换物业后的华丽蜕变，然而中标新物业的情况却不容乐观。

碧桂园和品尚两家物业能否胜任顶豪的服务要求，仍需要时间的验证。